【案例】最高院:為借款担保而签订房屋買賣合同,構成通谋虚伪表示...
▌裁判要旨當事人签定衡宇交易合同的目標系為告貸合同供给担保的，组成通谋賣弄暗示，衡宇交易合同自己作為假装举動無效，而告貸担保作為暗藏举動，在不违背法令、行政律例的强迫性划定的环境下，可以必定其在當事人之間的合同效劳。
毛来華、林福汉履行贰言之诉再审民事裁决书
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 决 书
(2016)最高法民再113号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：毛来華，男，汉族，1973年4月26日诞生，住福建省福州市晋安區。
拜托诉讼代辦署理人：黄育英，福建名仕状師事件所状師。
拜托诉讼代辦署理人：邓飛霞，福建名仕状師事件所状師。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：林福汉，男，汉族，1989年11月23日诞生，住福建省福州市仓山區。
拜托诉讼代辦署理人：郑雄英，北京大成(福州)状師事件所状師。
一审被告：刘宣求，男，汉族，1985年2月20日诞生，住福建省周宁县。
拜托诉讼代辦署理人：何文曙，上海市金石状師事件所状師。
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再审申请人毛来華因與被申请人林福汉、一审被告刘宣求履行贰言之诉胶葛一案，不平福建省高档人民法院(2014)闽民终字第128号民事裁决，向本院申请再审。本院于2015年12月1日作出(2015)民申字第172号民事裁定，提审本案。本院依法構成合议庭举行了审理。再审申请人毛来華的拜托诉讼代辦署理人黄育英、邓飛霞，被申请人林福汉的拜托诉讼代辦署理人郑雄英，一审被告刘宣求的拜托诉讼代辦署理人何文曙到庭加入诉讼。本案現已审理闭幕。
毛来華申请再审哀求：1.依法撤消福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事裁决书和福建省高档人民法院(2014)闽民终字第128号民事裁决书;2.依法驳回林福汉的诉讼哀求;3.依法裁决林福汉承當本案的全数诉讼用度。
究竟和来由：(一)林福汉與刘宣求签定的合同名為衡宇交易合同，實為民間假貸合同，一审法院确認林福汉與刘宣求签定的《衡宇交易合同》有用缺少根据，属認定究竟不清。1.從林福汉供给的銀行转账凭证看，其在向刘宣求付出800万元時注明金錢性子為告貸，而非購房款，该内容為其自行填写，應是其真實意思暗示。林福汉主意金錢性子系銀行辦理必要随便填写缺少根据。2.《衡宇交易合同》商定的房產買賣代價较着偏離正常市場代價。從林福汉供给的刘宣求采辦讼争衡宇的《衡宇交易合同》看，刘宣求采辦案涉房產的代價跨越1300万元，但林福汉與刘宣求签定的《衡宇交易合同》成交代價仅為800万元。3.《衡宇交易合同》就打點案涉房產過户手续的時候举行限定，并商定若刘宣求在此前忏悔，奉還预支購房款并加購房定金款逐日3‰的违约金，林福汉奉還相干证件後合同主動消除，不合适正常房產買賣習气。该商定實為@两%H5Hpw%邊對告%V4164%貸@刻日的商定。4.《衡宇交易合同》商定两邊錢款来往的账户不合适一般房產買賣習气，且刘宣求有現實還款举動。5.《衡宇交易合同》中有關公证拜托條目的商定明显是民間假貸中债務人不克不及定時還款時，直接由债权人根据公证拜托书打點房產過户，债務人以物抵债的一種方法。6.衡宇交付條目是一般衡宇交易合同的首要條目，案涉合同却未商定。林福汉未供给证据证實其與刘宣求打點了房產交代手续，未证實其在法院查封讼争房產以前已正當占据利用案涉房產，其供给的物業费收條载明的内容证實物業费為其過後补缴。7.刘宣求在本案二审和再审审查阶段均自認其與林福汉之間是假貸瓜葛而非衡宇交易瓜葛。(二)一审法院根据《最高人民法院關于人民法院民事履行中查封、拘留收禁、冻结財富的划定》第十七條的划定裁决遏制對讼争房產的履行，属合用法令不妥。按照该划定，人民法院不得查封必要四個要件，而本案其實不具有合用该划定的要件：林福汉與刘宣求間不存在真正的衡宇交易合同瓜葛。林福汉供给的转账凭证上记录其付出的為告貸，而非購房款。林福汉未能证實其已正當占据利用案涉房產。按照《中華人民共和國都會房地產辦理法》第三十八條的划定，未依法挂号领取权属证书的房產，不得讓渡;刘宣求固然打點了房產的预報挂号，但還没有获得產权，不得讓渡该房產，林福汉明知而與其签定《衡宇交易合同》，對房產未能過户存在错误，其受讓房產的主意在產权過户挂号前属于债权性子，不足以匹敌法院的履行。(三)毛来華在其诉刘宣求告貸合同胶葛一案的诉讼進程中申请查封案涉房產正當，法院裁定查封准确。毛来華根据《中華人民共和國民事诉讼法》第二百條第二項、第六項之划定，申请再审。
林福汉辩称，(一)1、二审裁决認定究竟准确。1.林福汉與刘宣求签定的《衡宇交易合同》商定的每項條目，均属衡宇交易中的經常使用條目，合适法令划定和房產買賣習气，不克不及证實與假貸之間存在任何瓜葛。(1)關于衡宇產权過户手续的打點時候，商定為于合同签定後三個月，是因领會到案涉店面地點楼盘总挂号须于3個月後才能辦下来，與《初始挂号通知书》载明案涉店面地點楼盘总登直到2012年12月31日刚刚辦下来相印证。(2)關于两邊錢款来往銀行帐户的商定，是產生出賣人违约情景時作收取违约金等之用。(3)案涉合同中的公证條目系基于拜托第三方打點過户挂号手续的商定，在房產買賣實践较為常見。(4)案涉合同第7條商定了移交预報挂号证、發票等打點权属挂号所需質料证件，并商定了衡宇内余下物品的移交時候。毛来華主意合同中未商定交付條目與究竟不符。2.林福汉向刘宣求付出的800万元系購房款。(1)林福汉經由過程銀行向刘宣求付出房價款時，转帐金腰椎牽引器,额、收款人户名帐号、转帐時候與案涉合同载明的金额、刘宣求收取房款的户名和銀行帐号、案涉合同签定時候吻合。(2)銀行電子转账凭证上的“擇要”栏目，仅系銀举動便于内部记帐归类营業所设，不克不及@决%Hlikl%议或扭%38n61%转@付款人與收款人之間的現實民事法令举動性子。本案現有证据已構成完备证据链，证据之間互相印证林福汉與刘宣求之間系衡宇交易合同瓜葛及實行衡宇交易合同的究竟，且毛来華并未供给任何证据证實林福汉與刘宣求之間存在告貸或其他民事法令举動。3.林福汉買受案涉店面付出的房款额，系其與刘宣求經由過程同等协商肯定的公道代價。(1)案涉房產讓渡價款系两邊當事人综合斟酌那時市場行情、付款方法(一次性付款)等各方面身分，同等协商後肯定的公道代價。(2)林福汉在采辦案涉店面時，正值福州起建的地铁1号線于2011年建到该店面地點門路區域，本来可用于谋划的店面地點整條門路因施工被围挡遮挡，加上噪音粉尘影响，及房地產市場不景气，该位置上的店面市場價值遭到重大打击。800万元系持平乃至略高于那時的市場價，對寻求短時間經濟长處和資金快速畅通的刘宣求而言，800万元的成交價是公道的。(3)刘宣求與福建華辰房地產公司签定的《衡宇交易合同》中商定的房款，刘宣求并未以現金付出，而因此物补偿，该房款不克不及反應那時的市場行情。4.毛来華供给的评估陈述书不是法令划定的“新证据”，且與本案没有联系關系性，不具备代價参照性，不该采信。5.林福汉對付该刻日前暂未能打點過户挂号手续没有错误。6.刘宣求已在案涉合同签定後，据合同商定于當日将案涉店面現實交付林福汉。(1)刘宣求在本案二审庭审中，當庭确認林福汉現實占据利用讼争店面。止痛膏推薦,(2)据合同第7條商定，林福汉于合同签定當日全额付清購房款，依约获得房產相干证件質料和現實占据衡宇、屋内物品之权力。(3)按照汇丰厚物業公司出具的证實、《前期物業辦理辦事协定》、汇丰厚物業公司賣力人证词，可证實林福汉已于2012年6月20日入住案涉店面。(4)林福汉于2012年6月25日将衡宇出租、缴纳房產品業费等，证實林福汉已現實入住案涉房產。因刘宣求在林福汉入住以前就已拖欠18個月物業费，林福汉一次性代為缴纳刘宣求拖欠的物業费及林福汉入住後的物業费。物業费缴纳時候不影响林福汉于2012年6月20日入住的究竟。(二)1、二审裁决合用法令准确。一、刘宣求在将案涉店面讓渡给林福汉前，已取患了预報挂号，具备必定的物权效劳。林福汉向刘宣求采辦案涉店面的举動未违背效劳性强迫性法令划定，两邊签定的交易合同有用。二、林福汉受讓案涉店面合适《最高人民法院關于人民法院民事履行中查封、拘留收禁、冻结財富的划定》中關于人民法院不得查封財富划定的三個要件，遏制履行的裁决准确。三、另案見效裁决已将案涉店面判归林福汉所有，林福汉完成多項手续，付出各項税费1454810.51元後，案涉店面已過户挂号至林福汉名下。林福汉哀求依法驳回毛来華的再审哀求。
刘宣求述称，赞成毛来華的再审哀求。(一)林福汉并未實行付出《衡宇交易合同》項下800万元購房款的义務。1.《衡宇交易合同》第8條商定林福汉付出購房款的銀行账户尾号是“8291”，但林福汉三次转账的銀行账户尾号均是“6940”，與合同商定不符，刘宣求從未認可過上述汇款是購房款，仅承認收到的该800万元是向林福汉的告貸。2.林福汉第一笔300万元金錢转账在前(2012年6月19日)，《衡宇交易合同》签定在後(2012年6月20日)。在林福汉經由過程尾号為“6940”的銀行账户汇款300万已完成的环境下，两邊于第二天订立的衡宇交易合同仍出格商定林福汉付出購房款的銀行账户尾号是“8291”，足以認定林福汉在衡宇交易合同订立前經由過程非合同商定账户转账的第一笔300万元金錢并不是付出購房款，而是假貸金錢。3.林福汉分三次向刘宣求汇款800万元，每次的汇款用處都写明為“告貸”而非購房款。1、二审法院認為金錢用處的记录不影响衡宇交易合同的性子和效劳，较着不妥，應予改正。(二)《衡宇交易合同》本色上是民間假貸的担保合同，且属于流質左券。1.究竟原形是：刘宣求向林福汉印子錢告貸800万元，告貸刻日為3個月，自2012年6月19日至2012年9月19日，月利率為9%。刘宣求以案涉店面作担保，签定了《衡宇交易合同》，并向林福汉出具了借券。後因刘宣求未能定時還款，林福汉提起本案诉讼，但决心隐瞒了两邊之間的假貸究竟。2.担保衡宇那伊莉影片區,時的價值(采辦時衡宇價款就达1341万元，如斟酌以後的升值身分價值更高)较着高于债权價值800万元，《衡宇交易合同》排除清理步伐，不斟酌担保衡宇的價值，属于法令制止的流質左券，當属無效。3.從《衡宇交易合同》的内容看，均系环抱刘宣求向林福汉所借800万元而發生，有违一般衡宇交易合同的買賣習气。(三)1、二审法院認定林福汉正當占据案涉店面缺少充實根据。综上，1、二审裁决認定究竟不清，合用法令毛病，處置成果有误，哀求撤消1、二审裁决，驳回林福汉的诉讼哀求。
……（一审二审内容略，可文末浏览原文檢察裁判文书）
本院對1、二审法院查明的究竟予以确認。
本院再审認為，本案的争议核心是：(一)案涉《衡宇交易合同》是不是有用;(二)林福汉的履行贰言是不是具有阻却履行的前提。
(一)案涉《衡宇交易合同》是不是有用
按照《中華人民共和國民法总则》第一百四十三條第二項之划定，民事法令举動理當具有“意思暗示真實”的前提。《民法总则》第一百四十六條划定：“举動人與相對于人以子虚的意思暗示施行的民事法令举動無效。以子虚的意思暗示暗藏的民事法令举動的效劳，按照有關法令划定處置。”
林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确認案涉《衡宇交易合同》有用，而案涉《衡宇交易合同》两邊當事人對此間法令瓜葛性子的主意其實不一致，且证据均非直接、充實，故果断该合同商定的内容自己是不是當事人的真實意思暗示，是認定合同效劳的關头。本院連系在案证据，探讨合同签定那時两邊當事人的真實意思，并對案涉重要法令瓜葛的性子及合同效劳作出果断。起首，林福汉在签定案涉《衡宇交易合同》以前，即已付出部門金錢，在前後分為两笔付出的電子转账凭证上，均注明其所付出的金錢為“告貸”。固然林福汉主意“告貸”的金錢性子為其转账那時随便填写，该金錢實為購房款，但對高达800万元的金錢性子随便填写，與一個理性天然人的凡是做法其實不符合。其次，案涉《衡宇交易合同》在商定签定合同當日刘宣求即應将房產预報挂号证原件、商品房交易合同原件、贩賣不動產發票原件交给林福汉的同時，又商定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19往後打點案涉房產過户手续，且明白商定在此以前林福汉無权打點過户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“忏悔”，如若忏悔，應奉還林福汉全数“预支購房定金款”、另加“購房定金款”逐日3‰的违约金。第三，從案涉店面代價看，案涉《衡宇交易合同》采纳“一口價”800万元的方法，分歧于平凡衡宇交易合同采纳依衡宇面积、每平方米单價计较衡宇代價的一般買賣習气。同時，按照二审法院查明的究竟，刘宣求受讓案涉店面時，衡宇根据另案调處书作價為13409596元，與案涉《衡宇交易合同》商定的800万元有较大差别。由此可以認定，案涉《衡宇交易合同》交易店面的商定自己是當事人之間的賣弄意思暗示，刘宣求與林福汉签定案涉《衡宇交易合同》的真實目標因此案涉店面担保刘宣求本金為800万元、告貸刻日為三個月、利率為日3‰的债務的實行，當事人世告竣一致的真實意思即藏匿举動是将案涉店面作為告貸合同的担保。按照《民法总则》第一百四十六條之划定，本院認定案涉《衡宇交易合同》自己作為假装举動無效，而告貸担保作為暗藏举動，在不违背法令、行政律例的强迫性划定的环境下，可以必定其在當事人之間的合同效劳。是以，林福汉哀求确認其與刘宣求两邊于2012年6月20日签定的《衡宇交易合同》正當有用，缺少法令根据，本院予以驳回。對付林福汉關于判令刘宣求协助其打點将位于福州市鼓楼區安樂街道八一七中路18号君临盛世茶亭(地块1、地块二)A區地块一贸易综合楼1层16店面、2层16店面、3白髮變黑髮,层16店面及A區地块一贸易综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的衡宇所有权過户挂号至林福汉名下的衡宇权属挂号手续的诉求，本院不予支撑。
(二)林福汉的履行贰言是不是具有阻却履行的前提
在案涉《衡宇交易合同》只是债权担保的环境下，债权人林福汉實現债权的方法理當是在刘宣求债務實行刻日届满後，向其主意债权，在刘宣求拒不還债或無力還债的环境下，林福汉方可就《衡宇交易合同》項下的房產主意权力，以担保其债权的實現。但因為當事人的這一藏匿意思暗示仅在當事人之間發生合同效劳，且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面為告貸设立担保举行挂号，故林福汉并未就案涉店面享有所有权或担保物权，尚不克不及组成《最高人民法院關于合用〈中華人民共和國民事诉讼法〉履行步伐若干問题的诠释》第十五條所划定的“所有权或有其他足以阻拦履行標的讓渡、交付的實體权力”，故按照该诠释第十九條之划定，林福汉的贰言来由不克不及建立，本院驳回其“遏制對案涉店面的履行，消除對案涉店面的查封”的诉求。
1、二审裁决認定林福汉的履行贰言建立，主如果根据《最高人民法院關于人民法院民事履行中查封、拘留收禁、冻结財富的划定》第十七條“被履行人将其所有的必要打點過户挂号的財富出賣给第三人，第三人已付出部門或全数價款并現實占据该財富，但還没有打點產权過户挂号手续的，人民法院可以查封、拘留收禁、冻结;第三人已付出全数價款并現實占据，但未打點產权過户挂号手续的，若是第三人對此没有错误，人民法院不得查封、拘留收禁、冻结”的划定。本院認為，案增粗增大壯陽藥,涉《衡宇交易合同》名為衡宇交易，實為告貸非典范担保，不存在合用该條司法诠释的條件前提。1、二审法院合用法令毛病，本院予以改正。
综上所述，毛来華的再审哀求建立。本院按照《中華人民共和國民事诉讼法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之划定，裁决以下：
1、撤消福建省高档人民法院(2014)闽民终字第128号民事裁决、福建省福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事裁决;
2、驳回林福汉的诉讼哀求。
一审案件受理费67800元、二审案件受理费67800元，均由林福汉承當。
本裁决為终审裁决。
审 判 长 周伦军
代辦署理审讯員 苏 蓓
代辦署理审讯員 郑 勇
二〇一七年十仲春十六日
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