【以案释法】房屋買賣合同纠纷中如何認定出賣人與第三人恶意串通

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2006年11月16日，被告袁某某将其拆迁安顿衡宇XX小區以12万元的代價出售给原告陈某，原告陈某栖身、利用至今。2017年6月19日被告袁某某获得涉案衡宇的不動產权证书。2018年6月原告陈某诉至云龙區法院请求其按商定协助打點衡宇過户手续，诉讼進程中發明涉案衡宇己過户至被告马某某名下。經盘問，二被告于2018年9月4日签定了《存量房交易合同》，据此打點了衡宇過户手续。究竟上被告马某某從将来看過房，至今也将来收房，二被告较着系歹意通同，其举動侵害了原告的正當权柄。按照合同法相干划定，二被告就涉案衡宇的交易合同無效。原告現诉至法院，哀求法院依法裁决确認二被告就某某小區衡宇交易合同無效。

审理查明：

2006年11月16日，原告陈某（采辦人、乙方）與被告袁某某（出賣人、甲方）签定衡宇交易协定：甲方志愿将其所有的某某小區衡宇一套，出售给乙方所有；总購房款為人民币壹拾贰万元......。後，袁某某将涉案衡宇交付原告陈某利用至今。

2016年12月23日至2017年5月22日袁某某和段某某向王某（被告马某某的兒媳）陸续出具欠條三张。2018年8月9日，王某以民間假貸胶葛為由将袁某某诉至本院并申请對袁某某名下60000元的存款举行顾全。2018年9月3日本院作出（2018）苏0303民初XXXX号之二民事裁定书，裁定准予原告王某撤诉。

2018年9月4日，袁某某（出賣方）、马某某（買受方）签定存量房交易合统一份，两邊商定：袁某某将某某小區衡宇出售给買受方，该衡宇的成交单價為人民币Y2984. 72元/平方米,总價為人民币250000元。

為证實交付房款的环境，马某某向本院提交了如下高壓清潔噴罐,证据：一、袁某某或段某某、袁某某二人向王某出具的欠條数份，日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日；二、证人王某當庭報告，其于2018年8月9日以民間假貸胶葛為案由告状袁某某、段某某，標的额為82150元，後于2018年9月3日撤诉；三、出庭证人王某、马某國的证言证明，為采辦案涉衡宇，除上述告貸抵债外，又以現金情势分两次补了19.5万元的衡宇差價。

被告马某某當庭報告，王某與马某國抗皺面霜,曾屡次前去涉案衡宇勘测，因一向有人栖身，且是其沛县老乡，故未强迫请求其搬出。

本案审理進程中，經原告申请本院拜托對涉案衡宇在2018年9月4日的市場價值举行评估，估價成果為：衡宇总價值為57.55万元。

法院認為：

歹意通同表示為表意人與相對于人以歹意通谋施行某種举動，侵害國度、團體或第三人的长處并從中受益。其具备三項特性：（1）當事人两邊出于歹意；（2）當事人之間相互通同；（3）當事人之間相互共同或配合施行了必定举動。本案中認定袁某某與马某某所签衡宇交易合同無效的關头，在于马某某签约時是不是歹意與袁某某共同施行購房举動。《最高人民法院關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第十條，後買受人明知出賣人的衡宇已出賣的环境下仍與出賣人另行订立衡宇交易合同的举動應肯定為歹意通同举動。袁某某在與陈某签定衡宇交易合同并将衡宇交付陈某後，又就统一標的物與马某某签定衡宇交易合同，主觀上存在歹意。马某某固然暗示其不通晓袁某某此前已與陈某签定衡宇交易合同、交付衡宇等一系列究竟，但细心阐發其與袁某某之間的交易瓜葛及進程，在合同签定時候、衡宇代價、購房款付出、相干手续打點等方面存在诸多疑點和分歧常理的地方，現有的相干证据尚不足以证實马某某是善意第三人。详细阐發以下：第一，马某某及证人王某、马某國當庭報告王某與袁某某之間的告貸金额包含本息有二十余万，且資源回收,供给多份欠條予以证實。捕蒼蠅神器,但經本院核實， 2018年8月9日王某告状袁某某及段某某两案的標的额共為13万余元。而证人王某與马某國系衡宇的現實采辦人，二人名為证人证言實為當事人的報告與在案证据互相抵牾，且其不曾供给其他证据证實王某與袁某某之間尚存在其他假貸瓜葛。综上，上述证据不足以证實以房抵债金额為20余万元的究竟。第二，購房款現金無資金来历凭证，马某某報告購房時分外付出現金155000元、45000元，但除袁某某出具的收据外，其未能供给銀行存、取款凭证或其他資金来历及走向的证實，且如斯大额金额全数現金交付亦有违常理，故马某某是不是向袁某某交付该20万元的購房款存在疑難；第三，袁某某與马某某所签衡宇交易合同的代價远低于同期市場房價，難以認定後一購房人属善意。即使依照马某某确當庭報告，马某某付出的衡宇價款（包含車库）也不跨越35万元，较着低于那時的市場價；第四，如為善意購房人，马某某應答袁某某较着低于市場價的出售举動發生疑難，進而在领會到衡宇被原告出租後接洽原告探讨衡宇的来历或真實权属环境，以防出售人對衡宇没有权力而侵害别人权力，终极影响本身得到衡宇產权。但本案马某某在明知或應知其所購衡宇代價较着偏低、袁某某售房举動可能陵犯别人权柄的环境下，未經本色审查仍與之買賣，就其举動自己而言就并不是基于善意。

法院裁决：

云龙法院终极裁判：被告袁某某與被告马某某签定的存量房交易合同無效。

云龙法院作出裁决後，马某某不平，提出上诉。徐州市中级人民法院颠末审理認為，認定袁某某和马某某之間签定的衡宇交易合同的举動属于歹意通同的举動，侵害了先采辦人陈某的正當权柄，袁某某與马某某签定《存量房交易合同》應為無效，并没有不妥。终极，驳回上诉，保持原判。

衡治療耳鳴膏藥,宇出賣人與第三人之間歹意通同的举证责任由原告承當無可厚非，但因為主客觀前提的限定，原告很難证實出賣人與第三人之間属于歹意通同，若是单一的靠举证责任来判令原告承當举证不克不及的败诉成果，不免不公，原告的正當权柄也很難获得保護，而歹意通同侵害原告长處的举動也没法获得有用的停止，是以，法院經由過程平常履历法例，综合斟酌衡宇出賣人與第三人商定的衡宇代價、價款付出环境、第三人是不是現實看房驗房等身分認定出賣人與第三人是不是属于歹意通同。